La mancanza della concessione edilizia rende nullo il contratto preliminare?

Per poter validamente acquisire diritti reali (es.: proprietà) su un bene immobile è necessario che questo sia stato legittimamente costruito. Il venditore deve pertanto consegnare al Notaio dell'acquirente il titolo in forza del quale il bene fu realizzato. La giurisprudenza di legittimità sostiene (si veda, ex multis, Cassazione civile sez. II, 21/06/2024, n.17148) che la mancanza della concessione edilizia determini la nullità del contratto definitivo di compravendita (c.d. "rogito") ma non anche la nullità del contratto preliminare.

Ne deriva la liceità del contratto preliminare concluso tra promissario acquirente e promittente venditore avente ad oggetto un immobile che, al momento della sottoscrizione del citato contratto, sia privo della concessione edilizia (anche "permesso di costruire" o altro titolo abilitativo edilizio comunque denominato) originaria o di quella successivamente ottenuta in sanatoria. 

Quel che conta, sostiene la Corte di Cassazione, è che al momento della stipula del rogito, la sanatoria sia stata ottenuta. 

Ove, successivamente alla conclusione del contratto preliminare di compravendita, la sanatoria non fosse ottenuta entro il termine consensualmente stabilito dalle parti, il promissario acquirente potrà chiedere al promittente venditore la restituzione del doppio della caparra. 

Naturalmente, qualora si decida di acquistare un immobile interessato da problematiche urbanistiche, è opportuno ricevere assistenza tecnico-legale al fine di evitare passi falsi ancor prima di concludere il contratto preliminare.

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